Kat Mülkiyeti Kanunu 29. Maddesinde “Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları” konusunu düzenlemiştir.
“Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartı ile, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 Md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”
Bu madde esas itibariyle uygulamada sıkça karşılaşılan ve kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklara en çok uygulanan maddedir. Çünkü kat maliklerinin yasaya göre yılda en az bir kez bir araya gelip karar vermeleri gerekmektedir; çoğu zaman ise olağan toplantı koşullarına uyulmadan toplantılar yapılmakta ve neticesinde de alınan kararlar iptal edilme tehlikesi ile karşı karşıya kalmaktadır. Yazımızda ise Kat Mülkiyeti Hukuku bağlamında bu toplantılardan en sık karşılan olağan genel kurul toplantısından bahsedilecek ve dikkat edilmesi gereken hususlara değinilecektir.
Olağan Genel Kurul Toplantısı Nedir? Usulüne Uygun Olağan Genel Kurul Toplantısı Nasıl Yapılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 29 açıkça olağan toplantı yapılma zamanını tayin etmiştir. Buna göre olağan toplantı yılda bir kez defadan az olmamak kaydı ile yönetim planında öngörülen zamanda yapılmalıdır. Yönetim planlarında bazen belli bir ayın içinde yapılması yazılacağı gibi birkaç ayı kapsayacak bir tarih aralığı da yazabilir (örn; olağan toplantı nisan ayları içerisinde yapılacaktır gibi). Eğer yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse, toplantı her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Bu tarihler dışında yapılan toplantılar olağan genel toplantı sayılmaz ve toplantıda alınan kararlar iptal edilebilir.
Toplantı Yeter Sayısı Nedir? İlk Toplantı Gerçekleşmezse Usulüne Uygun İkinci Toplantı Nasıl Gerçekleştirilir?
Yapılacak ilk toplantı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Eğer ilk toplantı da bu çoğunluk sağlanmaz ise genel kurul karar defterine bu durum işlenir ve ikinci toplantı tertip edilir.
İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Yine İkinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. İkinci yapılan toplantı da ise karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Uygulamada genellikle ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında bir haftalık bir zaman dilimi koyulmaktadır.
Belirtmemiz gereken diğer bir husus ise her ne kadar bu toplantıda kararlar oy çokluğu ile alınsa da Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan bazı hallerde kararlar oy çokluğu ile alınmak mecburiyetindedir. Bu hususa dikkat etmek gerekmektedir.
Olağan Genel / Olağanüstü Genel Kurul Toplantılarında Oya Katılım Nasıl Olur? Vekalet Verme Usulü Geçerli Midir?
Genel olarak her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Fakat ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir, bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz. Kanun koyucu burada ana gayrimenkul de fazla bağımsız bölümü bulanan kişiler ile diğer kat malikleri arasında dengeyi gözeterek böyle bir hüküm koymuştur.
Toplantıya katılamayacak kat maliki, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bu vekalet verme işlemi, resmi şekle bağlı değildir. Adi yazılı şekil ile de kat maliki toplantı için başkasını yetkili kılabilir.
Kanun koyucu kötü niyetli vekalet verilmesini engellemek için vekalet sayısını kısıtlandırmıştır. Buna göre, bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edemeyeceği gibi, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda ise bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Toplantıda Kararlar Nasıl Alınır? Alınan Kararlar Kimleri Bağlar?
Ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.
Toplantıda verilen kararları, bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa ona göre çözülür.
Toplantıda Alınan Kararları İptal Etme Süresi Ne Kadardır? Görevli Mahkeme Nedir?
Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Burada belirtilmesi gereken bir husus ise Kat Mülkiyeti Kanundan doğan davaların arabuluculuğa tabi olmasıdır. Bu sebeple iptal davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvuru yapılması dava şartıdır.
Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda ise dava açma için hak düşürücü süre yoktur.
Kiracı, Toplantıda Alınan Kararlara İptal Davası Açabilir Mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuyu da düzenlemiştir. Buna göre, kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Bu hükümden de anlaşılacağı üzere kiracıların da zarar görmeleri koşulu ile toplantıda alınan kararlara karşı dava açma hakkı vardır.
Yazımızda Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında olağan genel kurul toplantısı hukuki mahiyetinden bahsederek, sıkça sorulan soruları yanıtlamaya çalıştık. Kat Mülkiyeti Kanunu son derece teknik bir kanundur. Bu sebeple bu kanundan doğan uyuşmazlıklarda uzman bir avukattan destek alınmasını tavsiye ederiz.