1960’larda başlayan köyden kente göç ile insanlar bir gecede yapılan gecekondularda yaşamaya başlamış ardından değişen şartlar ile gecekondular yerini apartmanlara günümüzde ise devasa sitelere ve rezidanslara bırakmıştır. Bu yapılar karmaşıklaştıkça hukuki durumları dikkate değer bir hal almıştır. Bu sebeple Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, içinde oturduğumuz yaşam alanlarının niteliklerinin bilinmesi gerekmektedir. Yazımızda bu yapıların hukuki mahiyeti incelemeye çalışılarak, kat irtifakı ile kat mülkiyetine değinilecektir. Keyifli okumalar dileriz.
Kat irtifakı bir arsa üzerinde başlanacak bir inşaata yönelik mülkiyet hakkını, kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde taşınmazın malik veya malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan mülkiyet hakkını ifade eder.
KAT MÜLKİYETİNİN UNSURLARI:
- Kat mülkiyetinin ilk unsuru bağımsız ve tamamlanmış bölümdür. Bağımsız bölümden anlaşılması gereken tapu siciline ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilebilen, ana taşınmazın başlı başına kullanılmaya elverişli olan ve bağımsız mülkiyete konu olan bölümü/ bölümlerine denir.
- İncelenmesi gereken ikinci unsur ise ana taşınmazın durumudur. Kat mülkiyetinin tesisi için yapının tamamlanması gerekmektedir. Taşınmazın üzerinde birden fazla yapı bulunması halinde sadece belirli yapılar üzerinde kat mülkiyeti tesisi mümkün bulunmayıp kat mülkiyetinin ana taşınmazın tamamı üzerinde kurulması gerekir.
- Diğer bir husus ise yapının kârgir olmasıdır. Kat mülkiyeti tesis edilecek binanın kârgir olup olmadığının, İmar Kanunu ve Yönetmeliklerine uygun şekilde inşa edilip edilmediğinin tespiti projeyi onaylayan yetkili kurumun görevidir. İlgili idarece onaylanan projenin ibrazı halinde tapu müdürlüğünce ayrıca yapının niteliği konusunda değerlendirme yapılmaz.
23.06.1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun farklı tarihlerde değişikliğe uğraması sonucunda kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi sırasında istenilen belgeler ve sicilde yapılacak işlemlerde değişiklikler meydana gelmiştir.
Günümüzde kat irtifakı ve / veya kat mülkiyetinin tescil edilmesi için gerekli belgeler ise şunlardır;
Mimari proje: Ana taşınmazda, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimi, bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana taşınmazın maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje aranır.
Malik veya paydaş imzalarının; bağımsız bölüm listesinde, proje kapağında, projenin uygun bir yerinde veya elektronik ortamda proje ile ilişkilendirilmiş ve yetkili idarece onaylanmış bir belgede olması yeterlidir. Tüm sayfaların veya bağımsız bölümlerin ayrı ayrı imzalanmış olması aranmaz.
Yapı ruhsatının süresi 5 yıl olup mimari proje yapı ruhsatının ekidir. Bu sebeple kat irtifakı tesisinde, mimari projenin onay tarihinden itibaren 5 yıl geçmişse ilgili kurumdan tekrar onaylanması veya yeniden onaylanmış olduğuna ilişkin yazı istenir.
Yönetim planı: Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre Kat Mülkiyeti Kanunun 28’inci maddesindeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış ve kat mülkiyetini/kat irtifakını kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı istenir.
Mimari projelerin onay sürecinde düzenlenmiş yapı aplikasyon projesi: Belediyeler ve diğer ilgili kurumlar tarafından ilgili Genelge kapsamında elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.
Mimari projenin üç boyutlu sayısal yapı modeli: İlgili Genelge gereğince Genel Müdürlükçe yayınlanan standartlarda hazırlanarak elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.
Mimari projelerin üç boyutlu sayısal yapı modelinin ilgili kurumlar tarafından güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmesi çalışmalarının 02.01.2022 tarihine kadar tamamlanması gerekmektedir. Bu tarihe kadar yapılacak işlemlerde mimari projelerin üç boyutlu sayısal yapı modeli aranmaz.
KAT MÜLKİYETİNİN TESİSİNDE İSE BU BELGELERE EK OLARAK TEMİN EDİLMESİ GEREKEN EVRAKLAR VARDIR.
Yapı kullanma izin belgesi: Bağımsız bölümlerin tamamına ait yapı kullanma izin belgesinin ibraz edilmesi gerekir.
Daha önce cins değişikliği yapılmış olan taşınmazlar üzerinde doğrudan kat mülkiyeti kurulması işleminde yapı kullanma izin belgesi elektronik ortamda gönderilmişse ayrıca fiziki belge aranmaz.
Zorunlu Deprem Sigortası: 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunun 10 uncu maddesi gereğince kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler için zorunlu deprem sigortası istenir. Konuya ilişkin İdaremizin 2014/2 (1754) sayılı Genelgesindeki istisnalar dikkate alınır.
Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakının Kurulması
Malik/Maliklerin Talebi ile
Kat mülkiyetinin/kat irtifakının kurulması için kural olarak, taşınmazın maliki veya bütün paydaşlarının veya vekillerinin tapu müdürlüğünden istemde bulunması gerekir.
Tapu müdürlüğünce ana taşınmazın maliki tek kişi ise tescil istem belgesi, birden fazla kişi ise resmi senet düzenlemek suretiyle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis ve tescil edilir. Birlikte mülkiyet olarak kayıtlı taşınmazda kanuni (velayet, vesayet) veya iradi temsil (vekalet) sebebiyle yetkinin tek kişide birleştiği durumlarda bir kişinin talepte bulunması halinde ve bağımsız bölümlerde paylaşım yapılmaması şartıyla tescil istem belgesi düzenlenerek kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis edilebilir.
Mahkeme Kararı ile
Kat mülkiyeti, Kanunun 10 uncu maddesinin 7’nci fıkrası gereğince kesinleşmiş mahkeme kararı ile de kurulabilir. Mahkemenin bu yöndeki kararının uygulanabilmesi için Kanunun 12’nci maddesinin öngördüğü belgelerin ve yapı aplikasyon projesi ile mimari projenin Tapu Genel Müdürlüğünce yayınlanan standartlarda hazırlanmış üç boyutlu sayısal modelinin karar ile birlikte alınması gerekir. Mahkemeler tarafından kat irtifakı kurulması yönünde de karar verilebilir.
Mahkeme tarafından dava tarafları veya temsilcilerine kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması konusunda yetki verilmiş olsa dahi tescile yönelik kesinleşmiş bir mahkeme kararı olmadıkça talebin tüm paydaşların katılımı ile karşılanması gerekir.
Yüklenicinin Talebi
Kanunun 10 uncu maddesinin beşinci fıkrası ile arsa malikleri ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmesine istinaden yüklenici tarafından taşınmaz üzerine kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilebilmesine imkan sağlanmıştır.
Uygulamada bu konuda merak edilen bir diğer husus ise kat irtifakından kat mülkiyetine geçiştir. Tapu kaydında kat irtifakı olarak gözüken bağımsız bölümlerde fiili yaşam başlamış olsa da bu bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine geçmesi gerekmektedir. Yazımızın bu kısmında kat irtifakından kat mülkiyetine geçişi açıklamaya çalışacağız.
Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, kadastro müdürlüğünün bildirimi üzerine cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve kat irtifakının kuruluşu esnasında alınan belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın, resen kat mülkiyetine çevrilir.
Buna göre; kadastro müdürlüğünce düzenlenecek tescil bildirimine istinaden, ana gayrimenkule ait tapu kütüğü sayfasında cins değişikliği yapılarak ana taşınmaz kütük sayfasına kat mülkiyetine geçildiğine ilişkin belirtme yapılır. Tapu müdürlüğünce zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil başka hiçbir belge aranmaz. Döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilmez.
7327 Sayılı Kanun’dan Önceki Kat İrtifaklarının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi
7327 sayılı Kanunla değişik Kanunun Geçici 1’inci maddesinin yürürlük tarihi olan 19.06.2021 tarihinden önce yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapılarda, Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenemeyen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesinin yetkili idare tarafından kadastro müdürlüğüne gönderilmesi hâlinde, 10’uncu maddenin altıncı fıkrası hükümleri uyarınca kadastro müdürlüğünce düzenlenecek tescil bildirimi uyarınca resen cins değişikliği işlemi yapılır. Devamında taşınmazın mülkiyeti, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12’nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın, resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemde kat mülkiyetine konu yapının/yapıların mimari projelerinin üç boyutlu sayısal yapı modeli aranmaz.
Yönetim Planı Bulunmayan Yerlerde Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş
5711 sayılı Kanunun Geçici 2’nci maddesi gereğince 13.04.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarih olan 14.04.1983 tarihinden önce yönetim planı alınmaksızın tesis edilmiş kat irtifaklarının kat mülkiyetine geçişi sırasında yönetim planı ibrazı zorunluluğu olmadığından, yönetim planı alınmaksızın Kanunun 12’nci maddesinde yazılı belgelere dayalı olarak kat mülkiyetine geçiş talepleri karşılanır.
Ancak bu tür yerlerde kat mülkiyetine geçilmesinden sonra kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile ilk defa yönetim planı kabul edilebilir. Yönetim planının tapu müdürlüğüne ibraz edilmesi halinde tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilir.
SONUÇ:
Yazımızda kısaca kat irtifakı ve kat mülkiyetini kurulum aşamasından itibaren ele alarak sırasıyla, özellikleri, tesisi için gerekli evrakları, nasıl kurulabileceğini ve nihayetinde de kat irtifakından kat mülkiyetine geçişe değindik. Kat Mülkiyeti Kanunu eski bir Kanun olması sebebiyle uygulamada sıkça karmaşıklığa neden olmaktadır. Yazımızın faydalı olmasını diler, Kat Mülkiyetine Kanunundan kaynaklı istemlerinizde ofisimizle her zaman iletişime geçebilirsiniz.