Tahliye taahhütnamesi yoluyla tahliye Türk Borçlar Kanununda madde 352’de “Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye” kısmında düzenlenmiştir. İlgili hükme göre elinde tahliye taahhütnamesi olan kiraya veren kiracıyı bu sebeple tahliye edebilir. Yazımızda tahliye taahhütnamesini inceleyecek ve sıkça sorulan soruları yanıtlamaya çalışacağız.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR VE SÜREÇ NASIL İLERLER?
Türk Borçlar Kanunu 352/1 “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” şeklinde tahliye taahhütnamesini düzenlemiştir.
Geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanan kiraya veren , taahhütname de yazılan tarihte kiralanan yeri tahliye etmeyen kiracıya uygulamada Örnek 14 olarak adlandırılan takip talebi ile takip başlatarak kiracının kiralananı tahliye etmesini isteyebilir.
Bunun için ihtar çekme zorunluluğu yoktur. Örneğin 06.03.2024 tarihli kira sözleşmeli taşınmazın 17.07.2024 tarihinde tahliye edileceği taahhüt edilmiş fakat uyulmamışsa , kiraya veren 17.08.2024 tarihine kadar icra veya dava yoluyla taşınmazı tahliye ettirebilir.
Kiracı, tahliye taahhütnamesine dayalı icra emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde icra dairesine dilekçe ile itiraz edebilir.
Tahliyeye ilişkin takip, mahkeme kararına dayanan bir takip olmadığı için , kiracının itirazı ile takip durur. Takibin devamı için, kiraya verenin itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası açması gerekir. Kiracının itiraz dilekçesinde yazan itiraz sebepleri açılacak dava için görevli mahkemeyi belirlemede önemli yer tutar. Bu aşamada uzman bir avukattan yardım almanız sürecin sağlıklı ilerlemesi için yararlı olacaktır.
İtirazın kaldırılması davası için bir aylık, itirazın iptali davası için bir yıllık hak düşürücü süre mevcuttur. Bu sürelerden sonra itirazın iptali davası açılamaz. Tahliye taahhütnamesi geçerliliğini kaybeder.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI NELERDİR?
Öncelikle belirtmek gerekir ki; tahliye taahhüdünün yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından düzenlenebilir ve belli şartları taşıması halinde geçerlilik kazanır.
- Taahhüttün yazılı olması (kiracının imzasının kendisine ait olmadığını ileri sürememesi için işbu taahhüt metninin noter vasıtası ile düzenleme şeklinde yapılması da mümkündür)
- Taahhüdün kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olması
- Taahhüdün kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiğine dair bir beyan içermesi
- Taahhüdün kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olması
BOŞ VERİLEN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİ MİDİR?
“ Kiralananın boşaltılacağı tarihin sonradan doldurulması her ne kadar geçersiz olsa da bu hususun ispat edilmesi bizzat kiracıya aittir. Hal böyle iken, bu hususun kiracı tarafından ispatlanamadığı durumda taahhütnamenin geçerli olduğu kabul edilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 28.09.2021 tarih 2017/975 E. 2021/1108 K.)”
“ Kiracının tahliye taahhüdünü boş olarak verdiği ve üzerinin sonradan doldurduğu iddiası dinlenmez. Belgeyi imzalayarak boş olan kısmın ne şekilde doldurulacağı, peşinen kabul edilmiş sayılır( Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2009/ 12238 E. 2010/ 2452 K.)
Kararlarda da görüldüğü üzere tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi boş bırakılsa da imza atan kiracının tüm sorumlulukları kabul ettiği anlamına gelir ve tahliye taahhütnamesi geçerli bir tahliye taahhütnamesi niteliğine haizdir.
KİRAYA VEREN SIFATI OLMAYAN MALİK TAHLİYE TAAHÜTNAMESİ İLE KİRACIYI TAHLİYE ETTİREBİLİR Mİ?
Tahliye taahhütnamesi yoluna ancak kiraya veren sıfatına sahip kişi /kişiler başvurabilir. Kiraya veren sıfatı olmayan malik bu yol ile tahliye isteyemez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de 2018/3080 esas ve 6171 karar sayılı kararında “352/1. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir.” Diyerek bu duruma açıklık getirmiştir.
ESKİ MALİK ZAMANINDA ALINAN TAAHHÜTNAME YENİ MALİK İÇİNDE GEÇERLİ MİDİR?
Tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracının kiralananı belirttiği tarihte boşaltma yükümlülüğü yeni malik döneminde de geçerlidir. Yargıtay ilgili kararında “ yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir (2018/3080 e. ve 6171 k.)’” Şeklinde hüküm kurmuştur.
KİRALANANIN AİLE KONUTU OLMASI DURUMUNDA DİĞER EŞİN İMZASI ARANIR MI?
Türk Medeni Kanunu Madde 194 “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Şeklinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre kiralanan aile konutu ise tahliye taahhütnamesi için diğer eşin de rızası aranmaktadır. Fakat bu durum kiracının kötü niyetli ve dürüstlük kuralına aykırı olarak tahliye taahhütnamesine itiraz etmesine neden olabilir. Bu sebeple “tahliye taahhüdü takibine yapılan aile konutu itirazında ; en geç takip tarihine kadar sözleşmede imzası bulunmayan diğer eş, malike mecurun aile konutu olduğu bildiriminde bulunmamışsa aile konutu itirazı dinlenilmez.( ANTALYA BAM 6. HUKUK DAİRESİ 24.05.2022 2022/1054 E. 2022 /1010 K.)”
BİRDEN FAZLA KİRACI OLMASI DURUMUNDA TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
Kira sözleşmesinde kiracı sıfatına sahip birden fazla kişi mevcut ise tahliye taahhütnamesi yoluyla tahliye talebinin tüm kiracılara yöneltilmesi gerekir. Çünkü bu durumda kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı mevcuttur.
Tahliye taahhütnamesine dayalı icra ve dava süreçlerinde süre unsuru önemlidir. Dava açmak ya da icra takibine başvurmak isteyen kiraya veren , kiracının kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde bu yollardan birine başvurmalıdır. Kiracının 7 gün içinde itiraz etmesi halinde takip durmuş olacağından kiraya verenin de görevli mahkemede dava açarak tahliye talep etmesi gerekmektedir.Tüm bu süreçler uzmanlık gerektirdiğinden bir avukata danışılması daha iyi olacaktır. Yazımınız faydalı olması dileğiyle…